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入市项目数量下降 房企主营业务毛利率承压

来源:中国证券报 2021-07-21 11:04中投网 A-A+

  近期,房企入市项目持续处于低位,且销售放缓,主营业务毛利率承压。业内人士指出,近年来不少房企高地价项目较多,且受到调控政策影响,因此毛利率下滑。预计具备实力的规模房企将在巩固开发业务的情况下,积极寻找第二增长点;而谋求转型将成为实力较弱房企新的发展方向。

  毛利率下滑

  7月20日,华侨城A披露的投资者关系活动记录表显示,今年以来多地开始试行“两集中”供地等政策,推动房地产行业健康稳定持续发展。目前,行业整体毛利率处于下行趋势,预计公司的地产业务毛利率会存在一定程度的下滑。但基于公司成熟的成片综合开发模式,以及文旅综合项目各板块及业务相互融合形成有机整体,产生了明显的协同与集群效应,未来地产业务毛利率水平会趋于平稳。

  华侨城A指出,集中供地政策可以引导房地产行业规范化高质量发展,对房地产企业的风险防范能力、融资能力及开发运营能力等提出了更高要求。风险防范一直是公司高度重视的问题,公司已采取了一系列措施,如严控负债、以收定投、改善经营现金净流量等。

  从房企披露的上半年业绩快报看,净利润增速普遍较低。以保利地产为例,上半年公司实现营业收入约901.09亿元,同比增长22.25%;实现归属于上市公司股东的净利润约102.98亿元,同比增长1.72%。报告期内,公司共实现签约金额2851.85亿元,同比增长27.01%。

  对比主流房企近年来披露的毛利率数据,西南证券指出,头部房企毛利率普遍低于30%,相比疫情之前普遍下滑5至10个百分点。相关房企毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。此外,部分房企毛利率受到产品结构及销售区域的影响。

  西南证券指出,在“房住不炒”的背景下,新房价格持续受限,同时核心城市土地供不应求,土地价格持续上涨。因此,毛利率下滑成为行业的重要特征。从结转周期看,毛利率下滑可能会持续2-3年。而房企集中布局人多地少的热点城市,毛利率难有起色。

  销售增速放缓

  值得注意的是,从房企披露的销售数据看,近期销售增速普遍放缓,不少房企6月份销售额同比下降。

  中信建投研报显示,7月10日至7月16日,重点城市新房成交面积同比下降14.1%,环比下降14%。其中,一线城市环比下降25.9%,二线城市环比下降3.6%,三线城市环比下降28.6%。百城新增供地面积66.39万平方米,整体库存有所下降,7月推盘环比下行。一线城市二线城市均无新增土地供应,三线城市新增土地供应66.39万平方米,均价为1837元/平方米。截至7月16日,7月份推盘总量为167个,同比下降66%,环比下降70%。其中,一线城市推盘量环比下降44%,二线城市推盘量环比下降71%,三线城市推盘量环比下降74%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,最近两年竣工数据一直偏低,疫情影响了房企的开工节奏,积压的项目集中到了2021年竣工。随着房企开工节奏加快,叠加各地对工期的管控趋严,竣工指标持续改善。严跃进指出,随着竣工规模处于高位,预判后续房屋交易量会有所增加,并带动家具装修等消费需求上升。

  加快出货节奏

  58安居客房产研究院分院院长张波指出,22个城市实施土地集中供给,上半年仅集中供给了一次,另外两次会在下半年。在此背景下,下半年房企会加快出货节奏,快速回笼资金以备拿地,部分去化慢的企业或加大促销力度。

  张波认为,一些热点城市整体热度相比去年下半年明显降温,这种趋势还会延续,但市场分化依然明显。

  中信建投证券指出,未来一段时间,具备实力的规模房企将在承受利润率下滑的同时积极拓展自身能力圈,以巩固自身开发业务并寻找利润的第二增长点;对于实力较弱的中小民营房企,则面临缺地的困境,谋求转型成为其新的发展方向。从目前情况看,资产管理能力圈拓展(零售商业地产运营、物业管理服务)、转型医美、发力代建成为三个较为清晰的方向。地产开发板块看好经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企和商业运营能力突出的房企。此外,多元化转型卓有成效的开发商也值得关注。

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