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房地产行业:土地成交环比降温 楼市因城施策

来源:天风证券 2021-09-14 08:24中投网 A-A+

   土地供应(2021.8.30-2021.9.5):百城土地供应建筑面积累计同比下降14.64%

  本周合计供应410宗地块;其中住宅用地250宗,商服用地39宗,工业用地114宗,其他用地7宗。本周100城土地供应建筑面积合计4155.26万平方米,环比上升2.07%,同比上升22.25%,累计同比下降14.64%,较前一周上升1.17个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为654.47、2413.38、1087.41万平方米,环比增速分别为-48.01%、29.67%、14.33%;同比增速分别为407.45%、50.25%、-34.64%;累计同比增速分别为5.22%、-10.8%、-20.65%;较前一周变动7.24、2.09、-0.44个百分点。本周100城土地挂牌均价6584元/平方米,环比下降14.89%,同比上升165.16%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为21524、4692、1795元/平方米,环比增速分别为75.36%、-39.25%、38.82%;同比增速分别为300.07%、21.93%、94.05%。

  土地成交(2021.8.30-2021.9.5):百城土地成交规划建筑面积累计同比下降17.22%

  本周合计成交120宗地块;其中住宅用地25宗,商服用地14宗,工业用地76宗,其他用地5宗。本周100城土地成交规划建筑面积947.77万平方米,环比下降27.39%,同比下降68.43%,累计同比下降17.22%,较前一周下降1.63个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为7.62、347.58、592.57万平方米,环比增速分别为-93.69%、-19.53%、-21.27%;同比增速分别为-88.63%、-75.59%、-60.8%;累计同比增速分别为-3.16%、-20.25%、-16.45%;较前一周变动-0.89、-1.93、-1.43个百分点。本周100城土地成交均价1758元/平方米,环比下降1.4%,同比下降42.72%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1312、1000、2209元/平方米,环比增速分别为-72.13%、79.53%、9.52%;同比增速分别为-92.4%、-64.11%、-18.37%。本周100城土地成交总价166.64亿元,环比下降28.39%,同比下降81.92%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为1、34.76、130.88亿元,环比增速分别为-98.24%、44.39%、-13.77%;同比增速分别为-99.14%、-91.24%、-68.01%。

  投资建议:

  本周跟踪36大城市一手房合计成交3万套,环比下降3.33%,同比下降25.89%,累计同比上升20.06%,较前一周减少1.93个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.73万套,环比下降12.15%,同比下降43.78%,累计同比上升6.78%,较上周减少0.47个百分点。截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计66.13万套,去化周期30.9周,环比下降21.63%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-62.62%、-2.11%、0.58%。

  8月百城二手房价格止涨转跌。最新的一项8月市场数据研究报告显示,全国100个重点城市的二手房均价为15529元/㎡,环比下跌0.20%,在连续4个月均价上涨后出现下滑趋势;房价同比上涨1.38%,同比涨幅较上月收窄0.37%。分城市等级来看,8月份仅三四线城市的二手房均价小幅上涨,一、二线城市的二手房均价延续下滑趋势。其中,一线城市均价为55228元/㎡,环比下跌1.17%;二线城市均价为18881元/㎡,环比微跌0.08%,三四线城市的均价为10142元/㎡,环比上涨0.04%,涨幅较上月收窄0.15个百分点。

  房地产贷款增速创8年新低。截至7月末,房地产融资呈现“五个持续下降”,一是房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降,相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降,相关业务规模同比下降27%。

  楼市“稳字当头”开启双向调控。在部分城市升级调控政策为房地产市场降温的同时,有的城市正在着手“逆向”调控限制房价大幅下跌。8月初,沈阳的沈北新区某楼盘推出降价房源,此举引发多个楼盘加入降价行列,当地会同多个部门对房企进行了约谈。今年8月份,由于昆明多个楼盘出现“跳水”,昆明市房地产开发及经纪协会紧急组织房企等召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会,严格控制恶意降价行为。供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策”会保持常态化。

  地产基本面逐渐回落,土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降,我们在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升,加之目前估值低、持仓低,我们认为地产股的估值或有修复的可能,我们持续看好板块。我们持续推荐:1)优质龙头:万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注:1)优质成长:华润置地;2)优质物管:融创服务。

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