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房地产行业:一线回暖 二三线持续下行

来源:中银证券 2021-10-13 08:57中投网 A-A+

   核心观点

  本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周52个城市新房成交套数为1.7万套,环比下降65.2%,同比下降33.0%;21个大中城市新房成交套数为1.1万套,环比下降65.5%,同比下降10.1%;一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-53.8%、-74.9%、-51.5%,同比分别变动+27.8%、-8.2%、-41.7%。18个城市二手房成交套数为0.1万套,环比下降86.8%,同比下降46.9%;13大中城市二手房成交套数为0.1万套,环比下降87.1%,同比下降45.5%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-90.3%、-84.6%、-85.9%,同比增速分别为-41.6%、-36.2%、-63.3%。2021年国庆节(10.1-10.7),全国52个重点城市新房成交面积94.7万平,相较2020年国庆节下降16.4%,较2019年国庆节下降15.9%。其中,一线城市较2020年国庆节增长64.6%,较2019年国庆节增长380.5%;二、三线城市分别较2020年国庆节下降39.0%和45.8%,较2019年国庆节下降55.9%和43.8%。

  新房库存量相比于上周有所下降,去化周期较上周有所上升。16个城市新房库存套数为100.6万套,环比下降3.6万套,去化周期为12.4个月,环比上升0.3个月;9个大中城市新房库存套数为54.8万套,环比下降3.6万套,去化周期为9.3个月,环比下降0.1个月;一线城市新房库存量25.4万套,环比下降0.3万套,去化周期8.2个月,环比上升0.2个月,二线城市新房库存量20.0万套,环比下降0.2万套,去化周期为11.4个月,环比上升0.9个月。三线城市新房库存套数为12.3万套,环比下降3.1万套,去化周期9.1个月,环比下降2.2个月。

  整体土地市场较上周相比量跌价升,土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为121宗,环比下降38.6%,同比下降56.9%;成交土地规划建筑面积为895万平方米,环比下降50.9%,同比下降72.6%;成交土地总价为737亿元,环比下降35.9%,同比下降22.9%;成交土地楼面均价为8230元/平方米,环比上升30.7%,同比上升181.5%;百城成交土地溢价率为11.48%,环比上升1430.7%,同比上升8.9%。

  投资建议

  9月末央行例会首提房地产+9月百强房企权益销售额降幅扩大至36.3%(前值:-17.2%)+重点城市二批集中土地出让19.2%的挂牌地块流拍与中止出让+房企信用事件频发,我们认为短期行业基本面仍有持续下行的压力,信贷政策的调整预期较强,目前广东部分城市如广州、佛山已出现房贷利率放松迹象。10月10日,哈尔滨出台16条政策稳定房地产市场,一定程度上利好开发商与购房者。我们认为哈尔滨稳预期稳房价政策的出台,主要是因为其基本面不佳,楼市过冷,商品住宅连续8个月下跌;城市人口流出严重,七普常住人口1001万,较六普减少62.6万。此次哈尔滨政策的出台释放出基本面较差的城市稳市场的政策出台可能的信号,预计后续会有城市跟进,一定程度上化解近期市场的悲观情绪,整体地产板块有估值修复的预期。我们建议关注:1)开发板块:金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块:碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

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